SACHGERECHT – PRÄZISE – VERSTÄNDLICH

Immobilie bewerten

Wir bieten Ihnen eine realistische Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie an. Mit unserer Immobilienbewertung erfahren Sie, welches Potenzial in Ihren vier Wänden steckt. Eine realistische und objektive Bewertung nach Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren ist die Grundlage und der erste Schritt für eine erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie.

Immobilienwert ermitteln

Wertermittlungsverfahren

Sachwertverfahren (§ 35 bis 39 ImmoWertV)

Das Sachwertverfahren wird überwiegend bei selbstgenutzten Objekten angewendet, wie z. B.:

  • Einfamilienhäusern
  • Doppelhaushälften
  • Reihenhäusern
  • auch Eigentumswohnungen

Hintergrund ist, dass die Immobilie keine Erträge abwirft und somit nach den Wiederherstellungskosten bemessen wird. Der Ausgangswert ist somit der fiktive Neubau der Immobilie. Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks, der Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen und der Bodenwert ermittelt.

Beim Sachwert der baulichen Anlage werden die Normalherstellungskosten nach NHK 2010 berechnet und die Alterswertminderung berücksichtigt. Der Sachwert von Außenanlagen, sofern sie nicht vom Bodenwert erfasst sind, werden nach Erfahrungswerten oder Herstellungskosten ermittelt.

Durch die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse wird im Vergleichswertverfahren der Bodenwert ermittelt. Durch regionale, ortsspezifische und objektspezifische Faktoren wird der endgültige Sachwert ermittelt.

Ertragswertverfahren (§ 27 bis 34 ImmoWertV)

Das Ertragswertverfahren findet bei Renditeobjekten Anwendung, wie z. B.:

  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Gewerbeeinheiten

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Beim Verfahren wird unterstellt, dass ein zu bewertendes Objekt dauerhaft gleichbleibende Jahresreinerträge erzielt.

Zur Bewertung wird die unter gewöhnlichen Umständen erzielbare Jahresmiete um die Bewirtschaftungskosten vermindert. Die Bewirtschaftungskosten sind unter anderem Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Der Reinertrag ergibt aus den jährlichen Mieterträgen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind.

Im nächsten Schritt muss für die Berechnung die sogenannte Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag abgezogen werden. Das geschieht deswegen, weil der Grundstücksreinertrag nicht nur den Ertrag des Gebäudes, sondern auch die erwartete Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks umfasst. Um also eine doppelte Erfassung des Grundstückswerts zu umgehen, wird die Bodenwertverzinsung abgezogen.

Anschließend werden objektspezifische Anpassungen vorgenommen. Ein Beispiel hierfür wäre ein Sanierungsstau bei der Immobilie, also eine in absehbarer Zeit notwendige Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahme. Zum Schluss wird der Gebäudeertragswert mit dem Bodenwert zum Ertragswert gebildet.

Vergleichswertverfahren (§ 24 bis 26 ImmoWertV):

Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Anzahl von ähnlichen Objekten gebildet. Das Vergleichswertverfahren liefert immer dann ein gutes Ergebnis, wenn es viele Objekte gibt, die mit der zu bewertenden Immobilie verglichen werden können.

Voraussetzung hierfür ist, dass die Vergleichsobjekte in Sachen Lage, Ausstattung, Größe und Beschaffenheit sehr ähnlich mit unserer Immobilie sind.  Auf der Basis von Verkaufspreisen aus Datenbanken werden die entsprechenden Vergleichswerte gebildet.

Bei bebauten und unbebauten Grundstücken werden zusätzlich die Bodenrichtwerte der jeweiligen Gutachterausschüsse herangezogen. Der entsprechende Vergleichswert wird mit der Wohnfläche multipliziert. Zu guter Letzt werden die jeweiligen Zu- und Abschläge sowie individuelle Faktoren berücksichtigt und damit der Vergleichswert festgesetzt.

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